AUTOREN
Tim Wang, Ph.D.
Head of Research,
Clarion Partners
Vorschau
In den vergangenen zehn Jahren gehörten Mehrfamilienhäuser in den USA zu den Sektoren, die bei institutionellen Anlegern besonders angesagt waren, denn Wohnraum wird immer benötigt, die Fundamentaldaten auf Objektebene waren grundlegend stark und die risikobereinigten Gesamtrenditen lagen auf einem historisch hohen Niveau. Sie sind nach wie vor ein zentraler Bestandteil von auf Gewerbeimmobilien (Commercial Real Estate, CRE) spezialisierten Investment-Portfolios, mit einer Portfoliogewichtung von 29,2 % im NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE).1
Wir schätzen die Aussichten für US-Mehrfamilienhäuser für 2023 und danach positiv ein. Dafür sprechen unseres Erachtens vor allem zwei makroökonomische Faktoren:
- Landesweiter Wohnungsmangel. Nachdem zehn Jahre lang zu wenig gebaut wurde, herrscht nun immer noch ein landesweiter Wohnungsmangel.2 Sowohl die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien als auch die Leerstandsquote bei Mietwohnungen sind in den USA schon seit einigen Jahren so niedrig wie seit fast 20 Jahren nicht mehr.
- Vorteilhafte demografische Entwicklung: Robuste Mieterbasis in allen Generationen. Die Kosten für Wohneigentum steigen kontinuierlich an und sind für viele Menschen in den USA inzwischen nicht mehr tragbar. Daher wohnen immer mehr Menschen in allen Altersgruppen in Mietwohnungen, manche entscheiden sich auch ganz bewusst gegen den Kauf eines Eigenheims. Insgesamt hat die Wohneigentumsquote in den USA nun wieder fast den langfristigen Durchschnitt erreicht, doch die Quote der Erstkäufer liegt auf einem historischen Tief.3
In diesem Beitrag analysieren wir die folgenden Faktoren, die bei US-Mehrfamilienhäusern zum Tragen kommen, denn dieser Immobiliensektor gehört zu denen, die bei institutionellen Anlegern am stärksten gefragt sind:
- Makroökonomische Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnimmobilien aufrechterhalten.
- Finanzielle Belastungen: Zum Verkauf stehende Wohnimmobilien sind nach wie vor kaum erschwinglich.
- Anhaltende Verschiebung: Anziehungskraft des Sun Belt und Boom der Vorstädte.
- Investitionen in Mehrfamilienhäuser zeigen eine starke Performance, vor allem in bestimmten Segmenten.
- Anlageschwerpunkt.
Unserer Ansicht nach werden sich hochwertige Mietwohnungen in guten Lagen wegen vieler verschiedener makroökonomischer, demografischer und finanzieller Faktoren langfristig weiterhin sehr gut entwickeln.
Fußnoten
- NCREIF Property Index. Q1 2023. Hinweis: Der NFI-ODCE ist ein nach Kapitalisierung gewichteter, zeitgewichteter Rendite-Index mit niedrigem Leverage und angegeben vor Abzug von Gebühren, der am 31. Dezember 1977 aufgelegt wurde.
- Mit Stand 1. Halbjahr 2023 gab es viele verschiedene Schätzungen zu der Zahl fehlender Wohnungen, basierend auf unterschiedlichen Methoden von verschiedenen Quellen: Rosen Consulting Group for the National Association of REALTORS®, Harvard’s Joint Center Housing Studies, Realtor.com und National Low Income Housing Coalition.
- NAR, US Census Bureau. Juli 2023.
WO LIEGEN DIE RISIKEN?
Die Wertentwicklung der Vergangenheit stellt keine Garantie für künftige Ergebnisse dar. Es sei darauf hingewiesen, dass eine direkte Investition in einen Index nicht möglich ist. Gebühren, Kosten oder Ausgabeaufschläge sind in den Renditen nicht gemanagter Indizes nicht berücksichtigt.
Beteiligungspapiere unterliegen Kursschwankungen und sind mit dem Risiko des Kapitalverlusts verbunden. Festverzinsliche Wertpapiere sind mit Zins-, Kredit-, Inflations- und Wiederanlagerisiken sowie mit dem Risiko eines möglichen Verlusts des Kapitalbetrags verbunden. Wenn die Zinssätze steigen, fällt der Wert von festverzinslichen Wertpapieren. Internationale Anlagen sind mit besonderen Risiken verbunden. Hierzu gehören Währungsschwankungen, gesellschaftliche, wirtschaftliche und politische Unsicherheiten, die zu erhöhter Volatilität führen können. Diese Risiken sind in Schwellenländern noch größer. Rohstoffe und Währungen sind mit erhöhten Risiken verbunden, zu denen unter anderem Marktrisiken und politische Risiken, das Regulierungsrisiko sowie Risiken im Zusammenhang mit naturgegebenen Bedingungen gehören, sodass sie unter Umständen nicht für alle Anleger geeignet sind.
US-Staatsanleihen (Treasurys) sind direkte Schuldverschreibungen, die von der US-Regierung begeben und durch ihre uneingeschränkte Kreditwürdigkeit und Steuerhoheit gesichert werden. Die US-Regierung garantiert die Kapital- und Zinszahlungen auf US-Staatsanleihen, wenn die Wertpapiere bis zur Endfälligkeit gehalten werden. Im Gegensatz zu US-Staatsanleihen werden Schuldtitel, die von Bundesbehörden und Gebietskörperschaften begeben werden, sowie damit verbundene Anlagen nicht unbedingt durch die uneingeschränkte Kreditwürdigkeit und Steuerhoheit der US-Regierung gesichert. Selbst wenn die US-Regierung die Kapital- und Zinszahlungen auf Wertpapiere garantiert, betrifft diese Garantie keine Verluste, die auf einen Rückgang des Marktwerts dieser Wertpapiere zurückzuführen sind.